底地の相続税対策

底地の相続税対策

年々増税される傾向にある相続税対策に頭を悩ませている人は多いでしょう。

これは多くの相続税対象者に共通する悩みの一つです。特に、底地などの特殊な土地は、専門的な知識も必要になってくるため、悩みはより深くなる傾向があります。そこで今回は、この底地に対象を絞り、相続税に関するさまざまな情報をお伝えしていきます。

底地とは？

底地は、簡単にいえば賃貸している土地です。
貸している側の土地権利を底地（貸宅地）と呼び、借りている側の土地権利を借地と呼びます。

しかしながら、民法および借地借家法で法規定された権利関係と、慣習及び実務的な利用における権利関係の両面からその価値や取引を考える必要があり、非常に複雑な取扱いが必要です。そのためその価値は、路線価などの公の物差しはあるように見えますが、算定基準者によって大きく異なります。

しかしながら、税務に関しては厳格に課税されてしまうため、所有者が理解度の低いまま維持管理してしまうと、大きなリスクを抱えることになるのです。

一般的にイメージされる土地と比べると、少し特殊な形のものであるといえます。その為しっかりと理解している人は所有者の人でも少ないかもしれません。これを理解したいのなら、まずは土地の主要な分類方法を合わせて知っておく必要があります。なぜなら、底地も土地を便宜的に分類したものであり、他の分類された土地と合わせて覚えることで、理解が深まるからです。

代表的な土地の分け方は、更地、建付地、底地の三つです。これらは、その土地の地上にある建物の有無、さらに、建物そのものに対しての権利関係によって分類されています。

更地

最初の更地は、建物が無く、手を加えられていない土地を指します。土地を所有しているというと、多くの人がイメージするものが、この更地です。空き地と呼ばれることもあり、所有者が制約なく自由に使えるのが特徴です。

建付地

建付地はその土地に自分の建物があり、土地と建物の所有者が同一である場合に使われる呼称です。こちらも所有者に制限は無く、例えば一軒家などを建てる場合に良く見られる形式となります。

底地

最後の底地は、自分の土地を他人に貸して、他人の建物が建っている状態を指します。他人に自分の土地を貸しているので、借地権の負担を受けている土地ともいえるでしょう。

もっと分かりやすくいえば、借り手側から見たのが借地、貸し手側から見たのが貸地(底地)です。底地は他人に土地を貸しているので、地代収入が入ります。しかし、利用している人がいるので、自分で自由に使うことはできません。このように、底地は所有者が自由に使えない土地という事で、更地などに比べると、価値が低くなる傾向があります。

底地の売却について

相続税対策の一つとして、底地の売却を考えている人もいるかもしれません。特に、複数の底地を保有しているときは相続税も大きくなるため、生前の売却を積極的に検討する人も存在するといわれます。

売却を考えるときにポイントとなるのは、誰に売却するのかということと、どのように売却するのかということです。底地とは借地権のついている土地となります。したがって、例え第三者が買い取ったとしても、その土地を自由に使うことはできません。買う側にメリットが少ないので、高い値段で売却するのが難しいことが多いのです。このような底地の売却額の目安は、一般的に更地の15％～20％といわれています。

底地の評価額と相続税について

相続税は2017.年の基礎控除の減額改定など近年増税傾向にあるなど、多くの人にとって無視できない存在です。評価額とは、そんな相続税の金額を把握するときに利用する指標の一つです。主に路線価をもとにした方法で計算され、この計算で算出された数字をもとに課税されます。底地は一般的に、更地などの自由に利用できる土地に比べれば、安い税額になることが多いですが、他にも土地を所有しているなど課税対象となる資産が多い場合には、総額で相続税も増えるためにあらゆる対策が必要になってきます。

例えば、前項で説明したような、生前になるべく有利な条件で底地を売却してしまうのも対策の一つです。

物納という手段もあるにはありますが、現代ではほぼ利用されることはなく、令和３年度においては全国での申請数で 61 件、許可されたものでいえば 39 件と、ほとんど有名無実化しています。

相続税と一言でいっても、個々によってそのパターンはさまざまであるため、情報収集や対策が重要になってくるのです。なるべく良い条件で相続したいという人は、早めに自分にあった方法を考えると良いでしょう。

底地の相続はしっかりと準備しよう！

相続税対象者は増税の対策も考えましょう。
底地も相続税の対象であり、所有者や相続税対象者は早めにその扱いを決めておく必要があります。

相続税は年々増税傾向であり、何も知らない状態だと、想像以上の税金を徴収されてしまうこともあるからです。底地という土地自体も、近年はメリットよりもデメリットが強調されるようになりました。扱いが面倒であったり、不安があるなら、生前に売却するのも一つの方法です。いずれにせよ、納得できる方法を選ぶようにしましょう。